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生活中心／楊惟甯報導▲雙颱路徑預測。（圖／中央社氣象署）目前在西北太平洋海面上共有兩個颱風，台灣整合防災工程技術顧問公司總監賈新興指出，綜合歐洲模式及各AI模式預測顯示，「潭美」接近越南時，路徑將會來個大迴轉；「康芮」則持續朝著琉球群島方向移動。雖目前雙颱對台灣都沒有直接影響，但因與東北季風有交互作用，使得北部與東半部會有較大雨勢，桃園以北及宜蘭地區慎防大雨。賈新興今（26日）在臉書分析近期天氣狀況，指出明（27）日嘉義至台南有局部短暫雨，午後山區、高屏、北北基及宜花東有局部短暫雨。週一（28日）起受東北季風影響，北北基宜花、屏東及台東有局部雨，午後山區有局部短暫陣雨。週二至週四（29-31日），桃園以北及宜蘭有局部雨，午後山區及高屏有局部短暫陣雨。接近週末時，午後花東及南投有局部短暫陣雨。2日午後台中以南山區有零星短暫雨。3日，午後宜花山區及高屏山區有零星短暫雨。新北市東側及宜蘭4日有局部短暫雨，午後宜花及南部山區有局部短暫陣雨。▲桃園以北及宜蘭地區慎防大雨。（圖／賈新興YouTube）此外，他也指出，綜合歐洲模式及各AI模式預測顯示，潭美颱風27日晚上至28日清晨接近越南中部的機率高，康芮颱風則會持續朝著琉球群島方向移動，對台灣都沒有直接影響。

本文章廣告來源：Google廣告都會區外溢效果，宜蘭、彰化房價飆破5成另外，除了都會區漲勢淩厲之外，其他非主要都會區也因為原先基期偏低，在都會區的狂漲下，也外溢至周邊。像是宜蘭，2012年第3季平均單價僅約為10.65萬元，不過到了今年第1季平均單價已來到16.74萬元，漲幅高達57.2％。陳傑鳴指出，宜蘭房市在2018年在縣府公告農舍要點，推翻中央法規，暫時解除中央農舍限建恐慌下，加上東部快鐵計畫、高鐵延伸至宜蘭段等未來利多傳出，目前正逐漸擺脫中央政府對農舍限建的陰霾，已有購屋者開始認為宜蘭房市有機會再迎來一波漲勢，因此，開始逢低進場佈局，不僅帶動房市價格止穩，交易也開始增溫。另外，彰化也同樣是非都會區中的一大漲區，雖然彰化近年發展不如臨近的臺中市吸引市場目光，但彰化房市受到臺中高房價外溢效果以及彰化區域買盤購買力堅強加持，今年第1季平均單價與2012年第3季相比，平均每坪價格已經來到近16萬元，上漲幅度超過5成。

本文章廣告來源：Google廣告41歲港星張柏芝曾和前夫謝霆鋒育有2子Lucas及Quintus，後來在2018年秘密產下第3胎「小王子」（Marcus），但孩子的生父一直是個謎，張柏芝也從沒公開談論過，令外界相當好奇。張柏芝雖然已是3個孩子的媽，但她的臉蛋及身材仍保持得非常好，近日她在社群平臺PO出一張穿著泳衣的照片，緊緻肌膚及纖細長美腿，讓網友紛紛大讚「好美啊！」

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賣房子 到底應不應改找房仲？如果找了房仲要不要簽 專任約 ？

這是所有賣房人的痛苦抉擇，今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧！

常常有人問說：「愛莉老師，我們家有房子要賣，如果不透過仲介賣，而想自己賣的話，要註意什麼？需要準備什麼？」
在回答這個問題之前，我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。
1.產權調查
首先，當你委託仲介賣房子時，仲介會先做「產權調查」，包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人，如果不是，那就會請你提供屋主「授權書」，確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本，確認產權狀態、房子抵押貸款狀態，是否有限制登記等情況。
此外，也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況（有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等）、特殊情事（有無非自然身故、有無出租、有無報拆等）並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說，在看屋之前就能要求先看資料，或至少在簽約前，仲介會提供以上資料，由買方看過確認並簽名，將此資料附在合約後面，作為附件。對於屋主自售來說，如果也能在買方看屋時，主動提供「屋況說明書」，並說明如果有緣份能成交，該資料會一起附在合約後面的話，對買方來說不正是很貼心、安心的做法。
2.行銷曝光
在仲介完成「產權調查」，正式接受你的銷售委託後，接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外，通常也會在售屋網站刊登廣告，並在物件現場擺放出售看板，讓經過的街坊鄰居知道訊息，甚至還會「守線」擺看板或發傳單，或在電線桿上貼出售紙條（俗稱「小蜜蜂」，不過，這有罰單風險喔！）有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外，也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方，主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售，則要思考如何增加物件曝光的機會，讓更多買方有機會看到你的物件。
3.帶看
完成行銷曝光後，當有買方有興趣，就會來電約看屋。如是委託仲介銷售，會由仲介負責帶看介紹，並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售，這些工作就得由屋主一肩擔起囉！由於買方方便看屋的時間有時不好約，尤其當買方需要家人偕同看屋時，如果可以的話，盡量配合買方約看屋的時間。
看屋時可以跟買方交換聯絡資訊，方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間，不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如：屋主是先生，但由太太帶看、追蹤，或是屋主是哥哥，由妹妹來當中間協調溝通的人。不過，即便如此，「議價」本來就是一門「藝術」，如何持續追蹤買方，卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退，則考驗屋主的溝通技巧。所以，屋主自售時，首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌，在介紹和議價時才能有根據，增加對價格有信心外，也較能取信買方，雙方協議出彼此可以接受的價格。
4.瑕疵擔保責任
成交後，最重要的莫過於「交易安全」了！不管是透過仲介成交，或是屋主自售成交，一定都要透過可靠的代書，並一定要使用「履約保證」，確保買賣雙方交易安全。交屋後，由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」，就算沒有透過仲介成交，除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題（常見的是漏水問題），不然，交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任，不可不慎。
分析了自售或是委託房仲的問題後，又會產生一個疑問：賣房子時，如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好？跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢？
首先，這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點！
簽給多家仲介
「簽給多家仲介」最大好處是：增加曝光的管道。｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。
仲介常見的廣告有：網路、派報、立牌、守線等，當有越多家仲介幫你曝光時，接觸到準買方的機會當然提高很多。然而，由於委託給多家仲介，如物件條件不夠優（通常是價格不夠低、地點不夠好），有些仲介雖然接受了委託，甚至在簽委託時非常積極（為了滿足每個月「開發屋主」的 quota），但簽了委託之後卻靜悄悄，除了放上官網曝光之外，沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極，就失去了委託多家仲介銷售的優點了。
所以，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看，資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導，不過，除非有特殊的原因（例如：希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠），不然，每一家仲介做的廣告價格最好都一致，就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理，避免市場訊息混亂。
簽給一家專任約
相反地，「跟某一家簽專任約」的好處是：集中資源幫你的物件做行銷。
由於是專任約，所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過，這也不是 100% 適用，還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄，或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件，連屋主自己上網 po 廣告都不行，所以，所有銷售的情況、客戶的反應等，都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導，就很容易做出錯誤的判斷。
綜合這兩種方式的優缺點，我通常建議有賣房子需求的朋友，除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。而且，就算簽專任約，也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉，就改簽「一般約」，開放給其他仲介一起賣。
雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。而且，不管簽給幾家仲介，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度，並請他們一有帶看，就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄，也沒有帶看的仲介，委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網，不如 2～4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方
結論
不管你決定委託給幾家房仲，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一，如果合作得宜，就能發揮成功媒合、磋商的效益。
如果最後是決定自售，屋主自售雖然可以省下仲介服務費，不過，需要付出的心力也比較多。所以，也有不少屋主選擇同時並行，最後再看買方價格和市況決定是否出售，決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！
《 邱愛莉 授權轉載》
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▲已經找到買方即可省略請房仲。（示意圖／資料照）


記者黃可昀／綜合報導
有很多屋主自售的成交案例，但也有不少後續發生糾紛的例子，到底該不該多花錢請仲介呢？一名女子表示，她有一間房穩定收租中，房客近期透露有買房的意願，由於彼此已經配合了一段時間，住起來也沒有什麼大問題，買賣是否只要雙方談好即可，不必再請房仲協調？
原PO在臉書社團「買房知識家（A你的Q）」指出，房客有意直接買下她那間房，考量到房客已經在這住了一段時間，彼此維持一段良好的租賃關係，所以她也很願意出售給對方，不過她不太熟悉賣房流程，「是否不需要仲介，找代書辦理就好？」
▲一定要找代書與履保。（圖／翻攝自買房知識家）

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。
網友也提醒，代書最好由賣方來找，因為要提供權狀等私人資料，勢必要找信用良好的代書辦理，「代書用你自己找的，不要用房客代書，要做履保、簽買賣合約對你比較有保障。」
據了解，雙方價錢談妥後，代書就會幫忙跑後續流程；「履保帳戶」的用意是，買方付的錢會先匯入銀行履保，等確認金額無誤、交屋完畢後，代書會把房子過戶給買方，這時履保內的錢才會匯入賣方指定的帳戶，藉此保障買賣雙方。